Материал для подготовки статьи был предоставлен нашими партнерами – экспертами из юридической компании JUST Advisors.

Тонкости грузинского налогообложения для владельцев недвижимости зависят от ряда факторов: от статуса владельца до типа недвижимости.

Недвижимость в Грузии можно разделить на жилую и не используемую для проживания. К последней категории относятся все нежилые помещения, а также апартаменты в гостиничных комплексах — это и есть коммерческая недвижимость. Условия налогообложения таких объектов отличаются от жилых квартир и домов.

Ответственность за уплату налогов несут собственники недвижимости и в отдельных случаях арендаторы (налоговые агенты).

ТЕКУЩЕЕ ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на имущество для частных лиц, куда в первую очередь входит налог на недвижимость, платится в Грузии ежегодно, в ноябре, за прошлый год. Касается он только тех, чей годовой семейный доход, задекларированный в Грузии, превышает 40 000 лари.

Декларация по налогу за имущество за прошлый год сдается до 1 ноября,  онлайн, через личный кабинет на сайте налоговой инспекции, оплатить нужно в течение двух недель.  Налоговая инспекция рассылает sms-напоминания, но сообщение можно пропустить, поэтому лучше самому отметить эту важную дату во всех своих календарях.

В декларации не нужно указывать точную сумму дохода, только вилку – больше 40 тысяч лари, или больше 100 тысяч лари. Свое имущество заявитель оценивает сам, ориентируясь на рыночные цены. При этом надо указать город, район и площадь в квадратных метрах. После этого программа сама высчитает сумму налога, которую вам нужно будет заплатить.

Налоговая инспекция может проверить и все пересчитать, если заподозрит явное занижение стоимости недвижимости, поэтому всегда лучше ориентироваться на текущую рыночную стоимость, проверив данные на сайте Сакстата или на сайтах по продаже недвижимости.

В данном случае не имеет значение, о какой недвижимости идет речь – под жилье или коммерческие площади, важна только стоимость.

Ставка налога носит прогрессивный характер и зависит от дохода собственника:

• При доходах от 40 до 100 тысяч лари налог на имущество не превышает 0,2% от рыночной стоимости объекта.
• При доходах свыше 100 тысяч лари — до 1% от стоимости объекта.

Важно знать: налог на землю сельскохозяйственного назначения уплачивается независимо от доходов владельца, по региональным коэффициентам и тарифам. При этом расчет идет отдельно – на строения и на саму землю.

Штрафы и пени: 

• за неподачу/несвоевременную подачу декларации – 100 лари, иногда налоговая ограничивается предупреждением;
• пени за просрочку уплаты налога: 0,05% от суммы налога за каждый день просрочки;
• штраф за неуплату налога – до 50% от суммы недоимки;
• уголовная ответственность наступает, если сумма недоимки превысит 100.000 лари.

Налог на недвижимость для организаций: организации отчитываются весной, за прошлый год. Общая годовая декларация сдается до 1 апреля, в нее входит имущество, в том числе недвижимое. Налог на имущество организаций составляет 1% от среднегодовой стоимости. 

CДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Частное лицо сдает жилье частному лицу  

Если владелец жилья зарегистрирован в реестре арендодателей, он платит подоходный налог на сумму арендной платы по ставке 5%. Этот налог нужно декларировать и платить ежегодно, до 1 апреля, сразу за прошлый год.

Если владелец не зарегистрирован, подоходный налог на арендный доход платится по ставке 20%. Срок сдачи декларации и уплаты – также до 1 апреля, за весь прошлый год.

В ряде случаев дополнительно платится еще один налог, НДС в 18%: если совокупный НДС-облагаемый доход собственника превысит 100 тысяч лари за 12 месяцев подряд. НДС декларируется и оплачивается ежемесячно, до 15 числа каждого месяца.

Кто попадает под налогообложение НДС при сдаче недвижимости в аренду:

Если вы получаете пенсию, социальное пособие или работаете по найму, получаете зарплату  – это не относится к предпринимательским доходам. Считать нужно только то, что вы получаете как доход от личной предпринимательской деятельности, и сдача недвижимости в аренду в это входит. Если такие доходы вместе с доходом от аренды за 12 месяцев подряд превысят 100 000 лари – то нужно регистрироваться плательщиком НДС.

Частное лицо сдает коммерческую недвижимость 

В этом случае владелец недвижимости в обязательном порядке должен платить подоходный налог в 20% от дохода. Декларация и оплата налога – ежегодно до 1 апреля, за весь прошлый год.

Здесь в силу также вступает НДС 18%, если совокупный НДС-облагаемый доход собственника превысит 100 000 лари. Декларируется и оплачивается ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным.

ВАЖНО. Если юридическое лицо арендует недвижимость у физического лица, то выступает налоговым агентом – удерживает и уплачивает подоходный налог за него. 

Компания/организация сдает недвижимость

Это идет как доход организации и подлежит налогообложению в общем порядке. НДС 18% с дохода от аренды платится ежемесячно, если организация является плательщиком НДС.

Если договор аренды заключается более чем на год, обязательна регистрация в реестре – это правило для всех, и для частных лиц, и для компаний.

ПОКУПКА/ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

Частное лицо продает жилую недвижимость 

Если недвижимость была в собственности продавца менее двух лет,  нужно будет заплатить подоходный налог по ставке 5%. При этом налогом облагается только доход – разница между ценой продажи и документально подтвержденными затратами на приобретение объекта.

Обратите внимание! По сделкам, совершенным до конца 2023 года,  этот налог надо будет оплатить до 1 апреля 2024 года. Но с 1 января 2024 года начинает действовать новое правило: налог нужно платить до 15 числа следующего месяца после сделки.

Если недвижимость была в собственности продавца более двух лет –  налоговая ставка подоходного налога 0%, ничего платить не надо.

Еще один налог, НДС 18%, уплачивается, если совокупный НДС-облагаемый доход продавца превышает 100.000 лари и только в том случае, если налоговой инспекцией будет усмотрен экономический смысл в продаже жилья. То есть если вы продаете свою личную квартиру или дом – это не бизнес и НДС платить не надо, вне зависимости от стоимости сделки. Но если скупали недвижимость – квартиры, участки земли, с целью их перепродажи и явно прослеживается бизнес-интерес, тогда НДС декларируется и оплачивается до 15 числа месяца, следующего за сделкой.

Частное лицо продает коммерческую недвижимость 

Принцип налогообложения по подоходному налогу такой же, как и при продаже жилой недвижимости, но ставка в этом случае 20%.

Отличие также по НДС, 18%: в случае продажи коммерческой недвижимости этот налог платить обязательно. Но сохраняется условие – совокупный НДС-облагаемый доход продавца для этого должен превысить 100.000 лари за 12 месяцев подряд.  Налог декларируется и оплачивается до 15 числа месяца, следующего за сделкой. Правило НДС действует при продаже любой коммерческой недвижимости.

Организация продает недвижимость

Здесь действуют общие правила налогообложения для компаний. Сумма от продажи засчитывается в  общий доход компании. НДС в 18% от суммы сделки нужно заплатить, если организация является/cтановится плательщиком НДС, до 15 числа следующего месяца.

 

ПРАВО БУДУЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ: СДЕЛКИ ПО СТРОЯЩИМСЯ ОБЪЕКТАМ

Эта тема касается перепродажи домов и квартир на стадии строительства. В данном случае речь идет о праве на будущее имущество, возникающего на основании предварительного договора о купле-продаже.

Подоходный налог платится с разницы между ценой уступки права по предварительному договору и уплаченной застройщику суммой.

Тема перепродажи права на объекты в строящемся жилье требует множества пояснений, и ей будет посвящена отдельная статья.

* Компания JUST Advisors — юридическая компания, предоставляющая широкий спектр правовых услуг бизнесу и частным лицам на территории Грузии.